PHÁP LÝ VINHOMES GREEN PARADISE

Việt Nam đã triển khai khung pháp lý bất động sản hoàn toàn mới từ ngày 1/8/2024 với ba luật trụ cột: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, tạo nên cuộc cải cách lớn nhất trong hơn một thập kỷ. Trong bối cảnh này, Dự án Vinhomes Green Paradise nổi bật như một minh chứng sống về sự thành công trong việc tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý nghiêm ngặt. Với tổng vốn đầu tư 10 tỷ USD trên diện tích 2.870 ha, siêu dự án này đã hoàn thành hành trình pháp lý kéo dài 7 năm, từ Quyết định 3800/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch 1/5000 năm 2018 đến việc khởi công chính thức vào 19/04/2025.

Vinhomes Green Paradise: Siêu đô thị sinh thái Cần Giờ, biểu tượng chiến lược phát triển kinh tế biển TP.HCM.

Sự hoàn chỉnh pháp lý của dự án mang lại ý nghĩa sâu rộng cho cả thị trường bất động sản và nhà đầu tư. Trong khi nhiều dự án khác vẫn gặp khó khăn về thủ tục, Vinhomes Green Paradise đã chứng minh khả năng vượt qua mọi rào cản pháp lý, từ đánh giá tác động môi trường phức tạp đến nghĩa vụ tài chính hơn 21.700 tỷ đồng với ngân sách nhà nước. Điều này tạo nên lợi thế cạnh tranh vượt trội và niềm tin tuyệt đối từ cả định chế tài chính lẫn khách hàng trong bối cảnh pháp luật ngày càng chặt chẽ.

Khung pháp lý bất động sản Việt Nam 2024-2025: nền tảng cho siêu dự án

Khung pháp lý bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2025 đã trải qua cuộc cải cách sâu rộng nhất trong hơn một thập kỷ với ba bộ luật trụ cột có hiệu lực từ 1/8/2024: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, các chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện tài chính nghiêm ngặt với vốn tối thiểu 20% tổng mức đầu tư cho dự án dưới 20ha và 15% cho dự án trên 20ha, đồng thời giới hạn mức đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng để bảo vệ quyền lợi người mua.
Những thay đổi này nhằm hiện đại hóa quản trị đất đai theo hướng thị trường, giảm thiểu can thiệp hành chính và tăng tính minh bạch. Luật Đất đai 2024 đổi mới cơ chế định giá đất theo thị trường, mở rộng quyền tiếp cận nguồn lực đất đai cho nhà đầu tư tư nhân và nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp và thương mại. Luật Nhà ở 2023 siết chặt điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, yêu cầu hoàn thành pháp lý dự án và có bảo lãnh ngân hàng trước khi huy động vốn.
Trong bối cảnh pháp luật mới, nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn về tuân thủ các quy định nghiêm ngặt. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng quý II/2025, chỉ có 72% dự án vượt qua vòng xét duyệt hồ sơ lần đầu, thời gian trung bình hoàn thành đủ bộ hồ sơ pháp lý kéo dài 45-60 ngày làm việc tùy quy mô. Thị trường đang phân hóa mạnh, các chủ đầu tư yếu về pháp lý và tài chính bị đào thải nhanh hơn, trong khi những doanh nghiệp chủ động cập nhật pháp luật và minh bạch thông tin sẽ chiếm ưu thế.
Khung pháp lý nghiêm ngặt này tạo ra một tiêu chuẩn mới cho ngành bất động sản, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực vững chắc và cam kết dài hạn. Đây là lý do những siêu dự án như Vinhomes Green Paradise, với hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và minh bạch, trở thành điểm sáng thu hút dòng vốn đầu tư an toàn và thông minh trong thị trường hiện tại.

Lộ trình pháp lý Vinhomes Green Paradise: từ quy hoạch đến khởi công

Lộ trình pháp lý của Vinhomes Green Paradise là một hành trình kéo dài 7 năm, từ Quyết định 3800/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch 1/5000 ngày 5/9/2018 đến việc khởi công chính thức vào 19/4/2025, thể hiện sự kiên trì và năng lực vượt trội của chủ đầu tư trong việc tháo gỡ mọi thủ tục pháp lý. Mỗi cột mốc pháp lý được hoàn thành là một bước tiến quan trọng, từng bước xây dựng nền tảng vững chắc cho siêu dự án 10 tỷ USD này.
Quá trình bắt đầu với việc UBND TP.HCM phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 thông qua Quyết định 3800, xác lập quy mô dự án 2.870 ha với 5 phân khu chức năng chính. Đây là cơ sở pháp lý ban đầu để chủ đầu tư triển khai các bước nghiên cứu tiếp theo và làm tiền đề xin chủ trương đầu tư ở cấp cao hơn.
Xem chi tiết: Quyết định 3800/QĐ-UBND phê duyệt tỷ lệ 1/5000
Bước tiếp theo là sự chấp thuận từ cấp trung ương với Quyết định 826/QĐ-TTg ngày 12/6/2020 của Thủ tướng Chính phủ, phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư mở rộng dự án. Quyết định này dựa trên các luật chuyên ngành như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường để chính thức chấp thuận việc triển khai dự án ở quy mô lớn, tạo ra sự “bảo chứng” pháp lý ở cấp cao nhất.
Xem chi tiết: Quyết định 826/QĐ-TTg chấp thuận chủ trương đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ
Cột mốc quyết định nhất là Quyết định 340/QĐ-UBND ngày 24/1/2025 của UBND TP.HCM, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho 4 phân khu A, B, C và D-E. Quyết định này cụ thể hóa toàn bộ quy hoạch xuống từng lô đất, xác định rõ ràng vị trí, ranh giới, chức năng và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cho từng phân khu, tạo ra “chìa khóa” cuối cùng để biến tầm nhìn trên giấy thành hiện thực xây dựng.
Xem chi tiết: Quyết định 340/QĐ-UBND phê duyệt tỷ lệ 1/500
Song song đó, dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khổng lồ với nhà nước. Theo báo cáo kinh tế xã hội của TP.HCM tháng 9/2025, Công ty CP Đô thị du lịch Cần Giờ đã nộp 21.700 tỷ đồng tiền sử dụng đất, khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp trên toàn bộ diện tích. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính là điều kiện tiên quyết để triển khai hoạt động xây dựng, kinh doanh và tạo cơ sở để tiếp cận các khoản vay quy mô lớn từ định chế tài chính.
Xem chi tiết: Vinhomes Green Paradise tạo kỷ lục với 21.700 tỷ đóng góp ngân sách TP.HCM
Hành trình pháp lý này chứng minh sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tầm nhìn chiến lược của chủ đầu tư, đồng thời thể hiện sự giám sát chặt chẽ và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước. Mỗi quyết định pháp lý quan trọng được ban hành có thể xem như một “chứng nhận” rằng dự án đã vượt qua vòng kiểm định nghiêm ngặt về quy hoạch, môi trường, xã hội và an ninh quốc phòng.

Đánh giá tác động môi trường: từ tranh luận đến cam kết pháp lý

Báo cáo Đánh giá Tác động Môi trường (ĐTM) của Vinhomes Green Paradise đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường phê duyệt chính thức vào tháng 12/2024, sau quá trình thẩm định nghiêm ngặt với sự tham gia của hội đồng các nhà khoa học hàng đầu Việt Nam và các nghiên cứu bổ sung sâu sắc từ Viện Môi trường Tài nguyên ĐHQG TP.HCM, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên ĐHQG TP.HCM. Báo cáo thừa nhận dự án có thể gây tác động gián tiếp đến Khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ nhưng đã đưa ra các giải pháp giảm thiểu cụ thể và biến chúng thành nghĩa vụ pháp lý ràng buộc.
Vào năm 2020, khi dự án được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư, một làn sóng tranh luận khoa học đã nổ ra từ cộng đồng chuyên gia môi trường và các tổ chức xã hội. Các lo ngại chính tập trung vào tác động đến hệ sinh thái rừng ngập mặn được UNESCO công nhận, thay đổi thủy động lực học tại khu vực cửa sông, và việc khai thác khối lượng cát lớn phục vụ san lấp. Những ý kiến phản biện này đã tạo ra áp lực lớn, buộc cơ quan quản lý và chủ đầu tư phải có những giải trình và hành động thuyết phục.
Trước những lo ngại này, Bộ TN&MT đã khẳng định quá trình thẩm định được tiến hành hết sức thận trọng. Chủ đầu tư được yêu cầu cung cấp hàng loạt báo cáo chuyên đề và nghiên cứu độc lập, bao gồm báo cáo hiện trạng đa dạng sinh học, báo cáo thẩm tra thủy thạch động lực, và báo cáo đánh giá lan truyền ô nhiễm nước thải được thực hiện bởi các tổ chức uy tín trong và ngoài nước.
Báo cáo ĐTM cuối cùng đã pháp lý hóa một loạt giải pháp giảm thiểu tác động môi trường. Về mặt kỹ thuật thi công, dự án cam kết xây dựng hệ thống kè tạm và kè cố định bao quanh khu vực san lấp trước khi bơm cát, sử dụng vải địa kỹ thuật ngăn chặn sự lan truyền vật liệu. Chương trình giám sát môi trường nghiêm ngặt bao gồm 2 trạm quan trắc tự động giám sát liên tục chất lượng nước và dòng chảy, giám sát độ đục nước sông hằng ngày và các chỉ số khác định kỳ 3 tháng/lần.
Đặc biệt, các cam kết ứng phó sự cố đã được pháp lý hóa: trong trường hợp xảy ra sự cố gây chết rừng, chủ đầu tư có nghĩa vụ phối hợp khắc phục và trồng bù diện tích rừng bị ảnh hưởng. Các giải pháp kinh tế xã hội cũng được đưa vào, bao gồm hỗ trợ và tạo điều kiện việc làm mới cho hộ dân bị ảnh hưởng sinh kế do mất bãi bồi.
Cuộc tranh luận về ĐTM, dù gây ra nhiều thách thức, cuối cùng đã nâng cao đáng kể các tiêu chuẩn môi trường của dự án. Các cam kết bảo vệ môi trường giờ đây không còn là lời hứa mà đã trở thành nghĩa vụ pháp lý có tính ràng buộc và chế tài rõ ràng. Điều này không chỉ là “lá chắn” pháp lý bảo vệ Khu dự trữ sinh quyển mà còn nâng cao tiêu chí ESG của dự án, giúp thu hút các dòng vốn đầu tư quốc tế có trách nhiệm.

Nghĩa vụ tài chính và quy định huy động vốn theo pháp luật mới

Vinhomes Green Paradise đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khổng lồ 21.700 tỷ đồng tiền sử dụng đất với ngân sách nhà nước theo báo cáo kinh tế xã hội TP.HCM tháng 9/2025, khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp trên toàn bộ diện tích 2.870 ha và tạo cơ sở pháp lý vững chắc để triển khai các hoạt động xây dựng, kinh doanh. Con số này chiếm tới 54,6% tổng ngân sách thu từ đất của toàn thành phố trong 8 tháng đầu năm 2025, thể hiện tầm quan trọng chiến lược của dự án đối với tài chính địa phương.
Việc xác định và hoàn thành nghĩa vụ tài chính diễn ra theo một lộ trình chặt chẽ. Vào tháng 7/2025, UBND TP.HCM đã chính thức phê duyệt giá đất cho dự án với tổng nghĩa vụ tài chính được xác định hơn 27.300 tỷ đồng. Quyết định này là cơ sở pháp lý để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn quy hoạch sang giai đoạn triển khai thực tế với quyền sử dụng đất được đảm bảo hoàn toàn.
Trong bối cảnh pháp luật mới, việc huy động vốn từ khách hàng phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Vào tháng 5/2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã từ chối đề nghị huy động vốn trị giá 180.000 tỷ đồng của chủ đầu tư. Hành động này hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật, vì tại thời điểm đó dự án mới khởi công và chưa đáp ứng điều kiện bắt buộc là hoàn thành phần móng công trình và có bảo lãnh ngân hàng.
Theo quy định mới, để được phép huy động vốn từ khách hàng thông qua bán nhà hình thành trong tương lai, dự án phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện: hoàn thành các thủ tục pháp lý bao gồm phê duyệt quy hoạch, giao đất, giấy phép xây dựng; hoàn thành phần móng của công trình; có bảo lãnh ngân hàng cho từng hợp đồng; và giới hạn mức đặt cọc tối đa 5% giá trị giao dịch. Việc bị từ chối cho thấy sự giám sát chặt chẽ của nhà nước và chủ đầu tư sẽ phải tuân thủ đúng lộ trình pháp lý trước khi được phép mở bán chính thức.
Vấn đề pháp lý quan trọng khác liên quan đến nguồn vật liệu san lấp hợp pháp. Dự án cần khối lượng vật liệu san lấp lên tới gần 138 triệu m³, đặt ra thách thức lớn về nguồn cung và các tác động môi trường từ việc khai thác. Để giải quyết, TP.HCM đã có kế hoạch cấp phép khai thác khoảng 27 triệu m³ từ 10 mỏ cát trên vùng biển Cần Giờ, đồng thời nghiên cứu phương án khai thác vật liệu tại chỗ kết hợp tạo ra các biển hồ cảnh quan.
Lộ trình pháp lý tài chính của dự án thể hiện sự thiết kế tuần tự và logic để “mở khóa” các cột mốc tài chính. Việc hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/500 vào tháng 1/2025 đã tạo cơ sở cho định giá đất tháng 7/2025, dẫn đến hoàn thành nghĩa vụ tài chính tháng 9/2025, khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp và tạo nền tảng để tiếp cận các khoản vay quy mô lớn từ ngân hàng cũng như huy động vốn hợp pháp từ khách hàng trong tương lai.

Vị thế pháp lý hiện tại và triển vọng phát triển

Tại thời điểm cuối năm 2025, Vinhomes Green Paradise là một trong những siêu dự án sở hữu hồ sơ pháp lý hoàn thiện, minh bạch và vững chắc bậc nhất tại Việt Nam với chủ trương đầu tư được phê duyệt ở cấp cao nhất bởi Thủ tướng Chính phủ, quy hoạch phân khu 1/5000 và chi tiết 1/500 đã được UBND TP.HCM phê duyệt, báo cáo ĐTM được Bộ Tài nguyên và Môi trường chấp thuận kèm nghĩa vụ pháp lý ràng buộc về bảo vệ môi trường. Đặc biệt, dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính 21.700 tỷ đồng với ngân sách nhà nước và chính thức khởi công vào 19/4/2025.
Nền tảng pháp lý vững chắc này tạo ra những tác động tích cực sâu rộng. Với nhà đầu tư, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn tồn tại nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý, sự hoàn chỉnh hồ sơ của Vinhomes Green Paradise tạo ra “bảo chứng niềm tin” gần như tuyệt đối. Rủi ro dự án bị đình trệ hoặc thay đổi quy hoạch đã được giảm thiểu xuống mức thấp nhất, tạo lợi thế cạnh tranh cốt lõi thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn và bền vững.
Đối với các định chế tài chính và vốn quốc tế, việc có quy hoạch 1/500 được phê duyệt và hoàn thành nghĩa vụ tài chính là điều kiện “cứng” để các ngân hàng thương mại sẵn sàng thẩm định, cấp các khoản tín dụng quy mô lớn và phát hành bảo lãnh cho người mua nhà. Việc giải quyết thấu đáo các vấn đề môi trường trong báo cáo ĐTM, biến cam kết thành nghĩa vụ pháp lý, đã nâng cao đáng kể tiêu chí ESG của dự án, mở ra cơ hội lớn thu hút các dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài từ các quỹ đầu tư quốc tế luôn đặt nặng tiêu chí phát triển bền vững.
Với nền tảng pháp lý hiện có, dự án đã sẵn sàng cho giai đoạn phát triển và tăng tốc. Các bước pháp lý tiếp theo sẽ tập trung vào cấp phép xây dựng cho từng công trình cụ thể dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt, hoàn thiện điều kiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản để chính thức mở bán sản phẩm ra thị trường, và thực hiện thủ tục cần thiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng.
Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng kết nối trọng điểm như cầu Cần Giờ dự kiến hoàn thành 2028 và tuyến đường sắt đô thị tốc độ cao sẽ là yếu tố cộng hưởng thúc đẩy giá trị và tiềm năng dự án. Theo kế hoạch, khi cầu Cần Giờ hoàn thành, thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM về dự án sẽ rút ngắn xuống dưới 30 phút, trong khi tuyến đường sắt tốc độ cao 250km/h sẽ chỉ mất 16 phút từ Phú Mỹ Hưng.
Hành trình pháp lý của Vinhomes Green Paradise Cần Giờ là một nghiên cứu tình huống điển hình về việc triển khai siêu dự án phức tạp, đa ngành trong bối cảnh hệ thống pháp luật Việt Nam ngày càng chặt chẽ. Nó cho thấy sự kiên trì và năng lực của chủ đầu tư, sự thận trọng và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời ghi nhận vai trò giám sát và phản biện quan trọng của cộng đồng khoa học và xã hội. Với nền tảng pháp lý vững chắc đã được thiết lập, dự án không chỉ sở hữu tiềm năng to lớn về kinh tế xã hội mà còn đang định hình chuẩn mực mới về phát triển đô thị biển quy mô lớn, minh bạch, bền vững và có trách nhiệm tại Việt Nam.